La même SCPI ne rapporte pas la même chose à tout le monde.
Deux personnes qui achètent la même SCPI le même jour peuvent toucher des revenus très différents. L'écart vient du cadre de détention, du type de SCPI et de la façon de la payer. Nous reprenons ces points avec vous, dans cet ordre.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum.
Ce que nous vous demandons au premier rendez-vous.
Votre taux d'imposition
Dans la tranche à 11 %, détenir des parts en direct en France reste intéressant. Dans celle à 41 %, l'impôt et les prélèvements sociaux prennent 58 % de chaque loyer, et d'autres montages deviennent plus pertinents.
Le moment où vous voulez vos revenus
Vouloir ces revenus tout de suite ou dans dix ans ne mène pas au même montage. Dans le premier cas vous encaissez des loyers et vous les déclarez chaque année. Dans le second, vous achetez vos parts moins cher et vous ne déclarez rien jusqu'au terme.
La durée d'immobilisation
Les frais de souscription représentent 8 à 12 % du prix de part. Ils sont supportés dès l'entrée et se rattrapent avec les loyers des premières années, ce qui explique la durée recommandée de huit à dix ans.
D'abord, où vous logez vos parts.
C'est ce choix qui détermine ce que vous déclarez chaque année. Pour chaque cadre, voici ce qu'il apporte et ce qu'il coûte, sur une base de 100 000 € investis. Les montants donnés sont des ordres de grandeur.
En direct, pleine propriété
Des revenus dès maintenant
Vous touchez votre part des loyers chaque trimestre, une fois passé le délai de jouissance de trois à six mois. Sur 100 000 € placés, cela représente environ 216 € nets par mois pour un foyer imposé à 30 %.
- Des revenus réguliers, sans aucune gestion
- Un capital qui reste disponible à la revente
- Le montage le plus simple à mettre en place
En direct, nue-propriété
Un revenu préparé pour plus tard
Vous achetez vos parts avec une décote et vous laissez les loyers à un investisseur institutionnel pendant dix ans. Sur 100 000 € placés, vous détenez 153 800 € de parts au terme, sans verser un euro de plus.
- Aucun impôt pendant toute la période
- Des parts hors assiette IFI
- Un prix d'entrée réduit d'environ 35 %
En assurance-vie
Des loyers qui restent dans le contrat
L'assureur détient les parts, vous détenez des unités de compte. Les loyers restent dans le contrat et ne sont imposés que le jour où vous retirez de l'argent. Selon le contrat, l'assureur vous en reverse 85 à 100 %.
- Aucun revenu foncier à déclarer chaque année
- Un rachat réglé sous deux mois, contre trois à six en direct
- Après huit ans, 7,5 % d'impôt au lieu de 12,8 %, après abattement
Ensuite, française ou européenne.
Une SCPI qui achète à Berlin ou à Madrid paie l'impôt sur place, pas en France. Ses loyers échappent aux 17,2 % de prélèvements sociaux, et les conventions fiscales évitent qu'ils soient imposés deux fois. Sur une distribution de 5 %, un foyer imposé à 30 % conserve 2,6 % net avec une SCPI française, contre près de 4 % avec une SCPI européenne. À montant investi égal, cela fait la moitié de revenu net en plus.
Enfin, comptant ou à crédit.
Le mode de paiement ne change pas les parts que vous détenez. Il change la somme qui sort de votre poche chaque mois et ce que vous pouvez déduire de vos impôts.
Au comptant
Des loyers sans dette en face
Vous versez la somme en une fois et vous percevez votre quote-part de loyers dès la fin du délai de jouissance. Aucun intérêt à payer, aucun dossier de prêt à monter.
- Aucun coût de financement
- Aucune condition d'emprunt à remplir
- Les loyers démarrent dès la fin du délai de jouissance
À crédit
Un patrimoine sans apport
La banque finance les parts, les loyers remboursent une bonne partie de la mensualité et les intérêts se déduisent de vos revenus fonciers. Sur 100 000 € empruntés sur vingt ans, il vous reste environ 250 € par mois à sortir au début, et un peu plus de 400 € en fin de prêt.
- Un patrimoine constitué sans épargne de départ
- Des intérêts déductibles de vos revenus fonciers
- L'assurance emprunteur rembourse le capital en cas de décès
Les questions qu'on nous pose avant de choisir.
Faut-il détenir ses SCPI en direct ou dans une assurance-vie ?
Qu'est-ce que la nue-propriété de parts de SCPI ?
Quelle décote espérer en nue-propriété de SCPI ?
Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit ?
Le crédit fonctionne-t-il avec la nue-propriété ou l'assurance-vie ?
SCPI française ou SCPI européenne : laquelle laisse le plus net ?
Comment sont imposés les revenus d'une SCPI française ?
Combien faut-il pour commencer, et pour combien de temps ?
Peut-on changer de montage en cours de route ?
Comment choisir son montage ?
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