Combien rapporte votre investissement SCPI ?
Réglez le montant, la durée et le versement mensuel. Le simulateur affiche la valeur de votre placement au terme et les revenus qu'il produit, à côté de la moyenne du marché et du Livret A. Le calcul se fait dans votre navigateur, rien n'est enregistré.
Simulation indicative et non contractuelle. Hypothèse de rendement : 6,5 % par an, revenus réinvestis. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum.
Des loyers d'immobilier d'entreprise, sans rien gérer
Ce que vous achetez vraiment quand vous achetez des parts.
Trois fois le Livret A, sans sa garantie
La moyenne du marché 2025 ressort à 4,91 % de distribution, quand le Livret A verse 1,70 %. Le simulateur part de 6,5 %, le niveau des SCPI récentes que nous suivons, et trace en parallèle la courbe de la moyenne de marché pour que vous voyiez l'écart entre les deux hypothèses. En face, le Livret A garantit votre capital, ce qu'aucune SCPI ne fait.
Des loyers versés chaque trimestre, sans rien gérer
La société de gestion encaisse les loyers de dizaines d'immeubles et reverse à chaque associé sa quote-part. Vous n'avez pas de locataire à relancer et pas de travaux à faire voter.
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Un ticket d'entrée à partir d'une part
Vous détenez une fraction d'un patrimoine de bureaux, de commerces ou d'immobilier de santé, réparti sur des dizaines d'actifs et souvent sur plusieurs pays. Chez la plupart des sociétés de gestion, une part se paie entre 180 et 250 €, et certaines acceptent des versements programmés à partir de 50 € par mois.
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Plusieurs façons d'acheter les mêmes parts
Percevoir les loyers ou les réinvestir, acheter comptant ou à crédit, en pleine propriété ou en nue-propriété : chaque option change ce que vous touchez et ce que vous déclarez. Chacune a son simulateur.
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Du revenu brut au revenu net
Le simulateur s'arrête au brut. Voici les deux étapes qui manquent, avec le calcul posé sur 100 000 euros.
Le revenu brut annuel vaut le capital investi multiplié par le taux de distribution de la SCPI. Sur 100 000 euros placés à 4,91 %, cela donne 4 910 euros par an, soit 409 euros par mois.
Ce montant est déjà net des frais de gestion de la société. Le taux de distribution se calcule sur les sommes réellement versées aux associés, une fois la commission de gestion prélevée. En revanche, il ne tient compte d'aucun impôt.
Les loyers d'une SCPI française sont des revenus fonciers. Ils supportent les prélèvements sociaux à 17,2 % et l'impôt sur le revenu à votre taux marginal. Pour une tranche à 30 %, le prélèvement total atteint 47,2 %.
Le régime micro-foncier et son abattement de 30 % ne sont ouverts que si vous détenez par ailleurs un bien loué nu en direct. Détenir uniquement des parts de SCPI ne suffit pas à y prétendre.
Soit 216 euros par mois. Votre taux marginal dépend de l'ensemble de vos revenus, pas seulement de ceux de la SCPI.
Ce que rapportent 25 000, 100 000 ou 500 000 euros
Les mêmes hypothèses appliquées à cinq montants, au taux moyen du marché 2025. La colonne de droite suppose une tranche d'imposition à 30 %.
| Montant investi | Revenu brut par an | Revenu brut par mois | Revenu net par mois |
|---|---|---|---|
| 25 000 € | 1 228 € | 102 € | 54 € |
| 50 000 € | 2 455 € | 205 € | 108 € |
| 100 000 € | 4 910 € | 409 € | 216 € |
| 200 000 € | 9 820 € | 818 € | 432 € |
| 500 000 € | 24 550 € | 2 046 € | 1 080 € |
Base de calcul : taux de distribution de 4,91 %, moyenne du marché 2025 publiée par l'ASPIM en février 2026, que sa consolidation de mai 2026 porte à 4,92 %. Prélèvements sociaux de 17,2 % et impôt sur le revenu au taux marginal de 30 %. Ces montants ne tiennent compte ni du délai de jouissance de la première année, ni de la CSG déductible : 6,8 des 17,2 points se déduisent de votre revenu global l'année suivante, ce qui relève le net réel d'environ 8 euros par mois sur 100 000 euros.
Le même placement selon votre taux d'imposition
Sur 100 000 euros et 4 910 euros de revenu brut annuel, voici ce qui reste une fois l'impôt payé, tranche par tranche.
| Taux d'imposition | Prélèvement total | Revenu net par an | Revenu net par mois |
|---|---|---|---|
| 0 % | 17,2 % | 4 065 € | 339 € |
| 11 % | 28,2 % | 3 525 € | 294 € |
| 30 % | 47,2 % | 2 592 € | 216 € |
| 41 % | 58,2 % | 2 052 € | 171 € |
| 45 % | 62,2 % | 1 856 € | 155 € |
Barème 2026 sur les revenus 2025 : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 € et 45 % au-delà, par part de quotient familial. Le calcul applique votre taux marginal à la totalité des loyers, ce qui est une approximation quand ils vous font franchir une tranche. Il ne tient pas compte non plus de la CSG déductible, 6,8 des 17,2 points, qui allège l'impôt de l'année suivante. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent à 17,2 % en 2026.
Les quatre points à connaître avant de souscrire
Ils n'entrent pas dans le résultat affiché, et ils changent ce que vous touchez la première année comme le jour où vous revendez.
Le délai de jouissance
Entre votre souscription et le jour où vos parts produisent, il s'écoule de zéro à six mois selon les SCPI, le plus souvent trois à cinq. Sur 100 000 euros à 4,91 %, cinq mois représentent 2 046 euros de loyers que vous ne percevrez pas la première année. Le délai est écrit dans la note d'information.
La variation du prix de la part
Une SCPI peut distribuer 5 % et voir sa part perdre 4 % la même année. C'est ce qui s'est passé en 2025 : 4,91 % de distribution, 1,46 % de performance globale. Le taux de distribution seul ne dit rien de ce que vaut votre capital.
L'écart entre le prix d'achat et le prix de retrait
Vous achetez au prix de souscription, la société vous rachète au prix de retrait, inférieur de 8 à 12 % sur les SCPI qui facturent des frais d'entrée. Cet écart n'ampute pas le rendement affiché, qui se calcule déjà sur le prix de souscription. Il se paie à la sortie, et il faut environ deux années de distribution pour l'effacer. Les SCPI sans frais de souscription n'ont pas cet écart, mais prélèvent davantage sur les loyers et pénalisent souvent une sortie avant cinq ans.
La liquidité à la revente
Revendre suppose qu'un acheteur se présente. Au 30 juin 2026, 1,9 milliard d'euros de parts attendaient un retrait, soit 2,2 % de la capitalisation du marché. C'est 31 % de moins qu'à fin 2025, mais le délai reste réel et dépend beaucoup de la SCPI.
Ce qui se passe la première année
Les chiffres qui précèdent supposent douze mois de loyers. La première année en compte rarement autant.
100 000 euros souscrits le 1er mars 2026
La SCPI applique un délai de jouissance de cinq mois. Les parts entrent en jouissance le 1er août 2026, les loyers courent à partir de cette date, et le premier versement tombe fin octobre avec la distribution du troisième trimestre.
Sur 2026, vous percevez donc cinq mois de revenus : 2 046 euros bruts, soit 1 080 euros nets pour une tranche à 30 %. Le simulateur, lui, affiche 4 910 euros bruts dès la première année.
À partir de 2027, l'année est pleine : 4 910 euros bruts et 2 592 euros nets. Les 2 864 euros bruts qui manquent la première année ne se rattrapent pas. Le délai varie de zéro à six mois selon les SCPI, et il figure dans leur note d'information.
Les autres façons d'acheter des parts
Cette page chiffre un achat comptant, en direct et en pleine propriété. Les autres montages ont chacun leur simulateur.
Financer avec un crédit
Avec un crédit, vous détenez les mêmes parts, mais vous les payez sur quinze ou vingt ans. Les intérêts se déduisent des revenus fonciers, et le vrai sujet devient l'effort d'épargne mensuel, une fois les loyers encaissés et l'impôt pris en compte.
SCPI française ou européenne
Les loyers d'une SCPI qui investit hors de France sont imposés là où se trouvent les immeubles, et échappent aux prélèvements sociaux français. À taux de distribution identique, ce qui vous reste n'est pas le même.
Acheter la nue-propriété
Vous achetez la part avec une décote et vous ne touchez aucun revenu pendant la durée choisie. Au terme, vous récupérez la pleine propriété sans rien payer de plus. Rien à déclarer entre-temps, et les parts sortent de votre assiette IFI pendant le démembrement.
Loger les parts dans une assurance-vie
C'est l'assureur qui détient les parts et qui vous reverse 85 à 100 % des loyers selon le contrat. Rien n'est imposé tant que vous ne retirez rien, mais il y a des frais de gestion en plus, un choix de SCPI restreint, et le crédit n'est pas possible.
Ce qu'un conseiller ajoute à cette simulation
Le simulateur raisonne sur une SCPI moyenne et sur un foyer type, avec un taux unique et une seule ligne de portefeuille.
Trois arbitrages que le simulateur ne fait pas
La répartition. Mettre 100 000 euros sur une seule SCPI revient à faire dépendre vos revenus d'un seul gérant et d'un seul portefeuille d'immeubles. On répartit en général sur trois à cinq véhicules aux stratégies complémentaires.
Le dosage entre France et Europe. Selon votre tranche et vos revenus fonciers existants, une part de SCPI européenne peut changer votre net de plusieurs centaines d'euros par an, à montant investi identique.
Le calendrier. Le délai de jouissance décale vos premiers loyers de zéro à six mois selon la SCPI. Souscrire au bon moment, sur la bonne SCPI, fait gagner un trimestre entier de revenus dès la première année.
Les questions qu'on nous pose sur ce simulateur
Comment calcule-t-on les revenus d'une SCPI ?
Les revenus affichés par le simulateur sont-ils nets d'impôt ?
Les prélèvements sociaux sont-ils à 17,2 % ou à 18,6 % ?
Combien rapportent 100 000 euros placés en SCPI ?
Un simulateur de revenus SCPI est-il fiable ?
Qu'est-ce que le délai de jouissance ?
Quelle différence entre taux de distribution et performance globale ?
Les revenus d'une SCPI sont-ils garantis ?
Faut-il créer un compte pour utiliser le simulateur ?
Combien de temps faut-il garder ses parts de SCPI ?
Page mise à jour le 14 septembre 2026. Données de marché issues des publications de l'ASPIM. Cette simulation est indicative et n'a aucune valeur contractuelle. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus versés ne sont pas garantis, ils dépendent des loyers effectivement encaissés par la société. La liquidité des parts n'est pas assurée, leur revente suppose qu'une contrepartie se présente. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de huit ans minimum. Avant toute souscription, lisez la note d'information, les statuts et le document d'informations clés de la SCPI concernée.
Vos chiffres, repris avec un conseiller
Le premier rendez-vous est offert et sans engagement.
88 Av. John Fitzgerald Kennedy
33 700 Mérignac
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Scopiane est un service proposé par FCA IMMO (Groupe Fabre Immobilier), SARL au capital de 10 000 €, RCS Bordeaux 512 870 007, 88 avenue John Fitzgerald Kennedy, 33700 Mérignac. Conseiller en Investissements Financiers (CIF) sans maniement de fonds, inscrit à l'ORIAS sous le n° 19 007 945 (www.orias.fr), sous le contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).