Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) collecte l'épargne de nombreux investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier professionnel : bureaux, commerces, santé, logistique. En achetant des parts, vous en devenez associé et vous percevez une quote-part des loyers encaissés, proportionnelle à votre investissement. La gestion est assurée par une société agréée par l'AMF.
Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les objectifs de performance mentionnés sont indicatifs et non garantis.
Le mécanisme en 4 étapes
La SCPI est agréée et contrôlée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). La société de gestion est responsable de la sélection des actifs, de la gestion locative et de la distribution des revenus.
Vous investissez
Vous achetez des parts à partir de 1 000 € en ligne ou via un conseiller
La SCPI acquiert
La société de gestion investit dans des immeubles en France et en Europe
Les locataires paient
Les loyers sont collectés et redistribués aux associés chaque trimestre
Vous percevez
Des revenus trimestriels proportionnels à vos parts. Leur niveau n'est pas garanti.
Il n'existe pas qu'un seul type de SCPI
Selon votre objectif, revenus, fiscalité ou plus-value, la SCPI adaptée n'est pas la même.
La plus courante
SCPI de rendement
Investit dans des immeubles professionnels (bureaux, commerces, santé, logistique) pour distribuer des loyers réguliers. C'est le cœur de notre sélection chez Scopiane.
- Rendement : 4 % à 7 % brut
- Revenus trimestriels
- Horizon : 8 ans minimum
Pour optimiser sa fiscalité
SCPI fiscales
Investit dans des logements ouvrant droit à des avantages fiscaux (Pinel, Malraux, déficit foncier). L'objectif est la réduction d'impôt, pas le rendement.
- Réduction d'impôt directe
- Revenus faibles ou nuls
- Horizon : durée du dispositif
Pour viser la plus-value
SCPI de plus-value
Investit dans des actifs à fort potentiel de revalorisation. Peu ou pas de revenus pendant la détention, mais une plus-value espérée à la revente.
- Pas de revenus immédiats
- Plus-value à la sortie
- Horizon : long terme
Le marché des SCPI en chiffres
4,91 %
Rendement moyen
4,56 MDS €
Collecte nette
89,09 MDS €
Capitalisation
232
Nombre de SCPI
Ces chiffres décrivent le marché français des SCPI à fin 2025, d'après les données publiées par l'ASPIM. Ils recouvrent des situations très inégales d'une SCPI à l'autre, en qualité de patrimoine comme en niveau de distribution. C'est précisément pour cette raison que nous n'en retenons que 35 sur les 232 existantes.
Ce que la SCPI apporte, et les contreparties
Ce que la SCPI fait bien, et ce qu'il faut accepter en échange. Les deux comptent au moment de décider.
Ce que ça apporte
Accessibilité
Accessible dès 1 000 €, sans contrainte de gestion locative ni travaux.
Diversification
Des centaines de locataires à travers l'Europe : le risque locatif est très dilué.
Rendement régulier
Entre 4 % et 7 % brut annuels pour les meilleures SCPI de rendement.
Gestion déléguée
Aucune contrainte de gestion, la société de gestion s'occupe de tout.
Les contreparties
Un capital qui n'est pas garanti
La valeur des parts suit celle des immeubles, elle peut monter comme baisser.
Une revente qui prend du temps
Comptez plusieurs semaines, davantage si les demandes de retrait s'accumulent.
Des frais d'entrée de 8 à 12 %
Inclus dans le prix de part, ils s'amortissent avec le temps. C'est ce qui impose un horizon de huit ans minimum.
Des loyers qui varient
Ils dépendent du taux d'occupation des immeubles et des loyers que les entreprises acceptent de payer.
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Ce que vous paierez réellement selon votre situation
Les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : votre taux d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Voici ce que laisse un rendement brut de 5 %, selon le taux qui vous concerne.
| Taux d'imposition | Prélèvement total | Rendement net sur 5 % brut |
|---|---|---|
| 11 % | 28,2 % | 3,59 % |
| 30 % | 47,2 % | 2,64 % |
| 41 % | 58,2 % | 2,09 % |
| 45 % | 62,2 % | 1,89 % |
Barème des revenus 2025 imposés en 2026. Ordres de grandeur pour des loyers qui tiennent entièrement dans la tranche.
Vous êtes fortement imposé ?
Le démembrement vous dispense de déclarer quoi que ce soit pendant toute la durée.
Les questions les plus posées
Quel est le montant minimum pour investir en SCPI ?
Combien de temps avant de toucher mes premiers loyers ?
Comment revendre ses parts de SCPI ?
SCPI et assurance-vie : peut-on combiner les deux ?
Quelle différence entre SCPI et OPCI ?
Quels sont les frais d'une SCPI ?
Quels sont les risques réels d'une SCPI ?
Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit ?
Combien rapporte une SCPI ?
Faut-il choisir une SCPI française ou européenne ?
Pour aller plus loin
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