Démembrement de SCPI : acheter les parts en dessous de leur prix
Vous achetez les parts avec une remise, quelqu'un d'autre encaisse les loyers pendant la durée convenue, et au terme la totalité vous revient. Le simulateur chiffre l'écart avec un achat classique, sur la même durée.
Simulation indicative et non contractuelle. Hypothèse : pas de revalorisation des parts, pour neutraliser la projection.
Payer 65 000 € pour 100 000 € de parts
C'est le principe de la nue-propriété. Vous laissez les loyers à quelqu'un d'autre pendant une durée fixée d'avance, et en échange vous achetez les parts en dessous de leur prix.
Une remise connue dès la signature
La clé de répartition est arrêtée le jour de la souscription. Vous savez immédiatement ce que vous versez, combien de parts vous détenez, et à quelle date elles seront pleinement à vous.
Rien à déclarer pendant toute la durée
Aucun loyer perçu, donc aucun revenu foncier, aucun prélèvement social, et des parts qui sortent de votre assiette IFI. Votre feuille d'impôts est la même que si vous n'aviez rien acheté.
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La pleine propriété au terme, sans un papier à signer
À la date prévue, l'usufruit s'éteint de lui-même. Pas d'acte, pas de frais, pas de droit de mutation. Vous détenez la totalité des parts.
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Des revenus qui démarrent quand vous en avez besoin
À partir du terme, les loyers vous reviennent sur l'ensemble des parts, et pas sur la seule somme que vous avez versée. D'où l'intérêt de caler la durée sur l'année où vous voudrez ce complément.
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Un exemple sur dix ans, chiffres en main
Une clé de 65 %, dix ans de démembrement, 100 000 euros disponibles.
Vous achetez la nue-propriété, c'est-à-dire le droit de redevenir plein propriétaire à une date connue. L'usufruitier, le plus souvent une société à l'impôt sur les sociétés qui place sa trésorerie, encaisse les loyers pendant toute la période.
Le prix se fixe sur une clé de répartition. Avec une clé de 65 % à dix ans, 100 000 euros investis donnent 153 846 euros de parts au terme. L'usufruit s'éteint alors de lui-même, sans acte, sans frais et sans droit de mutation.
Tout le rendement tient dans cette reconstitution de valeur. Il se mesure en taux annuel : passer de 100 à 153,8 en dix ans, cela fait 4,4 % par an, nets de tout impôt sur la période.
À comparer avec la même somme en pleine propriété. Au taux moyen du marché 2025, 4,91 %, il reste 2,59 % net par an dans la tranche à 30 %, et 1,86 % dans celle à 45 %. C'est cet écart que mesure le simulateur.
À prix de part inchangé. En pleine propriété, les mêmes 100 000 euros rapportent 2,59 % net par an dans la tranche à 30 %, au taux moyen du marché 2025.
À qui ça s'adresse
Le démembrement ne convient pas à tout le monde. Il devient intéressant dès qu'une date précise apparaît dans votre projet.
Vous partez à la retraite dans dix ou quinze ans
Vous calez la durée sur votre année de départ. Aucun impôt tant que vous travaillez encore, et les loyers arrivent au moment où vos autres revenus baissent, donc dans une tranche plus douce.
Vous êtes dans une tranche à 41 ou 45 %
Ajouter des loyers imposés à des revenus déjà lourdement taxés n'a pas grand intérêt. La nue-propriété fait travailler la somme sans ajouter une ligne à votre déclaration, ni un euro à votre IFI.
Vous avez une somme dont vous n'aurez pas besoin avant longtemps
Le produit d'une vente ou un héritage qui dort sur un livret depuis des mois. Ici la somme est immobilisée jusqu'au terme, c'est la contrepartie, mais elle achète de l'immobilier en dessous de son prix.
Vous préparez une transmission
La nue-propriété achetée aujourd'hui peut être donnée ensuite à vos enfants. La valeur retenue pour les droits de donation ne dépend alors plus du prix que vous avez payé, et cela se vérifie avant de souscrire, pas après.
Combien vous économisez selon la durée
La clé, c'est la part du prix que vous payez. Plus vous laissez les loyers longtemps, plus elle descend.
| Durée | Clé nue-propriété | Décote | Rendement annuel |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85 à 89,5 % | 10,5 à 15 % | 3,8 à 5,6 % |
| 5 ans | 77 à 81 % | 19 à 23 % | 4,3 à 5,4 % |
| 7 ans | 70 à 76 % | 24 à 30 % | 4,0 à 5,2 % |
| 10 ans | 63 à 69 % | 31 à 37 % | 3,8 à 4,7 % |
| 15 ans | 58 à 65 % | 35 à 42 % | 2,9 à 3,7 % |
| 20 ans | 53 à 59 % | 41 à 47 % | 2,7 à 3,2 % |
Fourchettes relevées en 2026 sur les grilles publiées par les sociétés de gestion. Le rendement annuel correspond à la reconstitution de la pleine propriété, à prix de part inchangé et net de tout impôt sur la période. Une durée plus longue donne une remise plus forte mais un rendement annuel plus faible, ce qui explique pourquoi les durées de cinq à dix ans sont les plus demandées.
Ce que vous acceptez en échange de la remise
Rien de rédhibitoire. Mais ce sont ces quatre points qui décident de la durée et de la SCPI que vous choisirez.
Votre argent est immobilisé jusqu'au terme
Revendre une nue-propriété avant la date prévue suppose l'accord de l'usufruitier et un acheteur, et il n'y en a quasiment pas. Partez du principe que la somme est bloquée : c'est la contrepartie directe de la remise.
Prix de souscription et prix de retrait ne sont pas le même chiffre
Si vous revendez dès le terme, la société de gestion vous rachète au prix de retrait, inférieur de 8 à 12 % au prix de souscription sur les SCPI qui facturent des frais d'entrée. Le démembrement se pense pour garder les parts ensuite, pas pour sortir le lendemain.
La fiscalité revient d'un coup au terme
Le lendemain du terme, vous passez de zéro revenu foncier à un revenu foncier plein, qui s'ajoute à vos autres revenus, et les parts reviennent dans l'assiette IFI. C'est exactement pour ça qu'on choisit la date avant de choisir la durée.
La remise joue une fois, pas tous les ans
Elle vous fait entrer moins cher, elle ne protège pas le prix de part ensuite. Si la part baisse pendant le démembrement, la baisse s'impute sur ce que vous récupérez. La qualité de la SCPI compte donc plus que la taille de la remise.
Peut-on acheter à crédit ?
Oui, mais sans l'avantage fiscal habituel
Un emprunt qui finance de la nue-propriété ne produit aucun loyer pendant le démembrement. Sans revenu foncier en face, les intérêts ne se déduisent de rien. Le Conseil d'État l'a tranché en 2017 et l'administration applique la même règle aux parts de SCPI.
Emprunter reste possible, mais la mensualité se finance entièrement sur votre épargne, sans loyer en face et sans économie d'impôt. Le crédit garde tout son sens en pleine propriété, où les loyers couvrent une partie de l'échéance et où les intérêts se déduisent des revenus fonciers.
Et si vous revendez après le terme ?
Le retour à la pleine propriété n'est pas imposé. Et si vous vendez plus tard, deux règles jouent en votre faveur.
La remise n'est pas taxée
Pour calculer la plus-value, l'administration accepte de retenir la valeur en pleine propriété des parts au jour où vous avez acheté la nue-propriété, et non le prix décoté que vous avez réglé. Ce que vous avez gagné à l'entrée n'est pas repris à la sortie.
Vos années de détention sont déjà comptées
Le compteur démarre à l'achat de la nue-propriété, pas au terme. Un démembrement de quinze ans vous place déjà à quinze ans de détention le jour où vous redevenez plein propriétaire, et sept ans plus tard la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements par année de détention qui conduisent à une exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
Ce qu'un conseiller regarde avec vous
Trois décisions font la réussite d'un démembrement, et aucune des trois ne se prend sur un tableau de décotes.
La date d'abord, la durée ensuite
On part de l'année où vous voudrez ces revenus, et la durée se déduit de là. Choisir vingt ans parce que la remise est plus belle est l'erreur qu'on corrige le plus souvent.
Vient ensuite la SCPI. C'est elle qui détiendra vos immeubles pendant dix ans et qui vous versera des loyers ensuite. Une belle clé sur une SCPI fragile reste une mauvaise opération.
Reste la disponibilité réelle. Chaque euro de nue-propriété doit trouver un euro d'usufruit en face, sur la même SCPI et la même durée. Une clé publiée sur une grille ne dit pas qu'il y a de la contrepartie disponible, et on le vérifie avant de vous faire remplir quoi que ce soit.
Les questions qu'on nous pose sur le démembrement
Qu'est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?
Quelle décote peut-on obtenir en 2026 ?
Le nu-propriétaire paie-t-il des impôts pendant le démembrement ?
Que se passe-t-il au terme du démembrement ?
Quelle durée choisir ?
Peut-on revendre avant le terme ?
Les intérêts d'un emprunt sont-ils déductibles ?
La décote est-elle taxée à la revente ?
La durée de détention repart-elle à zéro au terme ?
La clé de répartition suit-elle le barème de l'article 669 du CGI ?
Page mise à jour le 14 septembre 2026. Simulation indicative et non contractuelle. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. En nue-propriété, aucun revenu n'est perçu pendant toute la durée du démembrement et les sommes investies sont indisponibles jusqu'au terme. La décote ne garantit pas le capital : une baisse du prix de part s'impute en totalité sur la valeur récupérée. La liquidité des parts n'est pas assurée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, lisez la note d'information, les statuts, le document d'informations clés de la SCPI et la convention de démembrement.
À quelle date voulez-vous récupérer vos revenus ?
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